(*) Ông Phùng Xuân Minh, Chủ tịch HĐQT Phát Thịnh Group & Saigon Ratings.
1. Dự báo quý IV/2026: Thị trường tiếp tục phục hồi mạnh nhưng theo hướng chọn lọc
Trong 03 tháng cuối năm 2026, thị trường bất động sản có cơ sở tiếp tục duy trì xu hướng phục hồi nhờ nền tảng kinh tế tích cực, hoạt động đầu tư mở rộng, dòng vốn FDI tăng trưởng ổn định và quá trình tháo gỡ pháp lý đầu tư cho các dự án.
Nguồn cung sản phẩm bất động sản mới được bổ sung sẽ giúp thị trường sôi động hơn, nhưng đồng thời cũng tạo ra áp lực cạnh tranh lớn hơn. Theo đó, những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ tốt, mức giá hợp lý và chủ đầu tư có uy tín sẽ có khả năng hấp thụ cao hơn. Ngược lại, các sản phẩm có giá cao nhưng thiếu khác biệt hoặc phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá sẽ gặp khó khăn hơn.
2. Nhà ở tiếp tục là phân khúc lớn nhất nhưng động lực tăng trưởng sẽ dịch chuyển về nhu cầu thực
Trong năm 2027, nhà ở tiếp tục giữ vai trò trung tâm của thị trường. Tuy nhiên, cơ cấu tăng trưởng nhiều khả năng thay đổi theo hướng ưu tiên sản phẩm phục vụ nhu cầu thực. Các phân khúc nhà ở phù hợp với nhu cầu ở thực, nhà ở xã hội và các dự án sản phẩm hồ sơ pháp lý rõ ràng sẽ có triển vọng tích cực.
Người mua cũng sẽ ngày càng quan tâm đến tổng chi phí sở hữu, lịch thanh toán, lãi suất và chất lượng môi trường sống thay vì chỉ tập trung vào kỳ vọng tăng giá. Xu hướng này cho thấy, thị trường bất động sản đang chuyển từ đầu tư dựa trên kỳ vọng sang đầu tư dựa trên giá trị sử dụng và dòng tiền thực.
3. Giá bất động sản sẽ phân hóa thay vì tăng đồng loạt
Giá sơ cấp tại các đô thị lớn có thể tiếp tục neo cao do chi phí đầu vào chưa giảm đáng kể. Tuy nhiên, khả năng xuất hiện một chu kỳ tăng giá đồng loạt trên toàn thị trường là thấp hơn khi nguồn cung được cải thiện.
Năm 2027, giá có khả năng phân hóa dựa trên năm yếu tố: Vị trí, hạ tầng, pháp lý, chất lượng dự án và khả năng tạo dòng tiền. Các khu vực hưởng lợi từ cao tốc, vành đai, metro, sân bay và các trung tâm logistics vẫn có thể thu hút dòng vốn đầu tư tốt hơn. Tuy nhiên, mức tăng giá bền vững của bất động sản tại các dự án, được dự báo chỉ xuất hiện khi điều kiện hạ tầng giao thông có khả năng tạo ra hoạt động kinh tế, việc làm hiệu quả hơn và hình thành khu dân cư sinh sống thực tế.
4. Công nghiệp và logistics tiếp tục là nhóm triển vọng cao
Bất động sản công nghiệp nhiều khả năng tiếp tục là một trong những phân khúc có cơ sở tăng trưởng vững chắc nhất trong năm 2027.
Động lực đến từ FDI, ngành chế biến – chế tạo, quá trình tái cấu trúc chuỗi cung ứng và phát triển hạ tầng. Cơ hội sẽ mở rộng từ quỹ đất khu công nghiệp chuyển sang nhà xưởng xây sẵn, nhà kho, trung tâm logistics, cơ sở công nghệ cao và trung tâm dữ liệu. Những khu vực thị trường có khả năng kết nối tốt với cảng biển, sân bay và hệ thống cao tốc sẽ tiếp tục có khả năng thu hút đầu tư.
5. Bất động sản văn phòng, bán lẻ và nghỉ dưỡng phục hồi theo chất lượng tài sản
Thị trường văn phòng tiếp tục xu hướng ưu tiên chất lượng. Các tòa nhà có vị trí tốt, tiêu chuẩn vận hành cao, hiệu quả năng lượng và đáp ứng yêu cầu ESG sẽ có lợi thế. Đối với bán lẻ, tăng trưởng tiêu dùng tiếp tục là yếu tố hỗ trợ quan trọng, nhưng hiệu quả sẽ phân hóa mạnh theo vị trí và lưu lượng khách.
Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, sự phục hồi của du lịch tạo điều kiện tích cực, nhưng khả năng tăng trưởng sẽ tập trung ở những tài sản vận hành tốt, pháp lý rõ ràng và có khả năng tạo dòng tiền.
6. Hạ tầng tiếp tục tái định hình bản đồ bất động sản
Cao tốc, vành đai, metro, sân bay và các trung tâm logistics sẽ tiếp tục mở rộng không gian phát triển đô thị. Các khu vực vệ tinh và hành lang giao thông chiến lược có thể trở thành điểm đến mới của dòng vốn.
Tuy nhiên, từ góc nhìn phân tích tín nhiệm, cần phân biệt rõ giữa giá trị hình thành từ hạ tầng thực và giá tăng dựa trên kỳ vọng quy hoạch. Một tài sản chỉ có nền tảng bền vững khi hạ tầng phát triển đồng bộ và có khả năng tạo ra các khu dân cư, việc làm, thương mại và dòng tiền kinh doanh thực tế.
7. Phân hóa tín nhiệm chủ đầu tư trở thành xu hướng ngày càng rõ
Năm 2027 có thể chứng kiến sự phân hóa mạnh hơn giữa các doanh nghiệp bất động sản. Các chủ đầu tư có cấu trúc tài chính an toàn, khả năng tiếp cận vốn tốt, quỹ đất có pháp lý và năng lực triển khai dự án sẽ có điều kiện mở rộng thị phần.
Ở chiều ngược lại, doanh nghiệp dòng tiền yếu hoặc phụ thuộc quá lớn vào nợ vay có thể phải tiếp tục tái cơ cấu. Trong bối cảnh đó, tín nhiệm doanh nghiệp không còn chỉ ảnh hưởng đến khả năng vay vốn mà còn tác động trực tiếp đến khả năng bán hàng. Người mua và nhà đầu tư sẽ ngày càng quan tâm đến khả năng thực hiện cam kết, tiến độ xây dựng, lịch sử bàn giao và tính minh bạch thông tin của chủ đầu tư.
Đánh giá tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam sau 9 tháng năm 2026 đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất và đang tiến vào một chu kỳ phục hồi có nền tảng rõ ràng hơn. Tăng trưởng kinh tế cao, đầu tư mở rộng, FDI tích cực, tiêu dùng tăng và du lịch phục hồi là những yếu tố thuận lợi đối với thị trường. Tuy nhiên, những thách thức về cơ cấu cung – cầu, mặt bằng giá, khả năng chi trả, chi phí vốn, pháp lý và dòng tiền doanh nghiệp vẫn chưa hoàn toàn được giải quyết.
Vì vậy, triển vọng của thị trường trong quý IV/2026 và năm 2027 có thể được đánh giá theo hướng thận trọng tích cực. Thị trường có khả năng tiếp tục tăng trưởng, nhưng sẽ không trở lại mô hình tăng trưởng dựa chủ yếu vào đầu cơ, đòn bẩy cao và kỳ vọng tăng giá nhanh. Thay vào đó, một cấu trúc mới đang dần hình thành, trong đó nhu cầu thực, pháp lý minh bạch, năng lực tài chính, chất lượng tài sản, hạ tầng và khả năng tạo dòng tiền sẽ trở thành những yếu tố quyết định.
Đối với doanh nghiệp phát triển bất động sản, năng lực cạnh tranh trong chu kỳ mới không chỉ nằm ở quy mô quỹ đất mà còn phụ thuộc vào chất lượng bảng cân đối tài chính, khả năng hoàn thành dự án, uy tín với khách hàng và năng lực huy động vốn dài hạn. Đối với nhà đầu tư, trọng tâm cũng sẽ dịch chuyển từ việc tìm kiếm tài sản có khả năng tăng giá nhanh sang đánh giá kỹ hơn hiệu quả khai thác, pháp lý, thanh khoản và mức độ bền vững của dòng tiền. Do đó, có thể nhận định rằng, năm 2027 nhiều khả năng sẽ không phải là năm tăng trưởng đồng loạt của toàn bộ thị trường, mà là năm của phân hóa, chọn lọc và tái cấu trúc.
Chính quá trình phát triển này, sẽ tạo ra cơ chế thanh lọc cần thiết để thị trường bất động sản Việt Nam hướng tới một cấu trúc minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững hơn; đồng thời nâng cao vai trò của chất lượng tín dụng, uy tín doanh nghiệp và năng lực quản trị trong việc quyết định khả năng tồn tại và phát triển bền vững trong dài hạn.
Saigon Ratings nhận định, đây là yếu tố có ý nghĩa đặc biệt quan trọng: Chu kỳ phát triển tiếp theo của thị trường bất động sản sẽ ngày càng gắn chặt với chất lượng tín nhiệm của chủ đầu tư và chất lượng thực của tài sản bất động sản, thay vì chỉ dựa trên tốc độ mở rộng quy mô hoạt động kinh doanh, danh mục đầu tư dự án hoặc kỳ vọng tăng giá. Đây cũng chính là nền tảng để thị trường bước sang một giai đoạn tăng trưởng có chiều sâu hơn trong năm 2027 và trong dài hạn.
Saigon Ratings. [08/10/2026]
