(Ông): Phùng Xuân Minh, [Chủ Tịch HĐQT Saigon Ratings].
Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2026: Bước vào chu kỳ tăng trưởng mới
Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang chuyển sang giai đoạn phát triển mới, trong đó lợi thế không còn chỉ nằm ở giá thuê hay quy mô quỹ đất, mà phụ thuộc ngày càng lớn vào chất lượng hạ tầng, khả năng kết nối, tiêu chuẩn vận hành và mức độ đáp ứng yêu cầu của các ngành công nghệ cao.
Năm 2025 ghi nhận nhiều chuyển động đáng chú ý của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trong bối cảnh địa chính trị phức tạp, căng thẳng thương mại toàn cầu và xu hướng tái cấu trúc chuỗi cung ứng tiếp tục diễn ra mạnh mẽ.
Nhiều tập đoàn đa quốc gia và doanh nghiệp quốc tế đang đẩy mạnh chiến lược đa dạng hóa địa điểm sản xuất, tìm kiếm những thị trường có môi trường chính trị ổn định, chi phí cạnh tranh và khả năng tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu. Trong bức tranh đó, Việt Nam tiếp tục nổi lên như một điểm đến hấp dẫn đối với dòng vốn đầu tư sản xuất.
Theo nhận định từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, Việt Nam vẫn duy trì được nhiều lợi thế cạnh tranh truyền thống như chi phí nhân công, chi phí điện năng và môi trường đầu tư ổn định. Tuy nhiên, trong chu kỳ phát triển mới, lợi thế chi phí chỉ còn là điều kiện cần. Điều kiện đủ để thu hút các nhà sản xuất lớn là hạ tầng đồng bộ, nguồn điện ổn định, logistics hiệu quả, pháp lý minh bạch và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn toàn cầu.
Đây là lý do thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang dịch chuyển từ tăng trưởng đại trà sang tăng trưởng chọn lọc.
Năm 2025: Thị trường duy trì nền tảng tích cực
Trong năm 2025, thị trường bất động sản công nghiệp cả nước vẫn duy trì nhiều tín hiệu tích cực. Tại miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp đạt mức cao, giá thuê tiếp tục ổn định. Tại miền Nam, sức hút của các khu công nghiệp lớn vẫn được duy trì, đặc biệt ở những địa phương có lợi thế về cảng biển, sân bay, hạ tầng logistics và kết nối vùng.
Dòng vốn FDI tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy nhu cầu thuê đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và kho xây sẵn. Đáng chú ý, các lĩnh vực có giá trị gia tăng cao như điện tử, bán dẫn, xe điện, thương mại điện tử và trung tâm dữ liệu đang trở thành nhóm ngành dẫn dắt nhu cầu mới.
Nếu trước đây nhiều doanh nghiệp FDI ưu tiên các khu công nghiệp có giá thuê cạnh tranh để phục vụ sản xuất thâm dụng lao động, thì hiện nay, nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến hệ sinh thái công nghiệp hoàn chỉnh. Các yếu tố như nguồn điện ổn định, hạ tầng kỹ thuật hiện đại, khả năng mở rộng dài hạn, dịch vụ logistics và tiêu chuẩn môi trường đang trở thành tiêu chí then chốt trong quyết định đầu tư.
Miền Bắc: Nguồn cung mở rộng, nhu cầu công nghệ cao tăng
Thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc trong năm 2025 ghi nhận làn sóng mở rộng nguồn cung mạnh mẽ. Nhiều khu công nghiệp mới được triển khai, góp phần gia tăng quỹ đất công nghiệp và mở rộng không gian phát triển ra các khu vực vệ tinh.
Các trung tâm công nghiệp hiện hữu như Bắc Ninh, Hải Phòng tiếp tục giữ vai trò quan trọng trong thu hút dòng vốn sản xuất công nghệ cao. Bên cạnh đó, các địa phương như Ninh Bình, Phú Thọ và một số khu vực lân cận đang nổi lên nhờ lợi thế quỹ đất, chi phí cạnh tranh và hạ tầng kết nối được cải thiện.
Nguồn cầu tại miền Bắc tiếp tục tập trung vào các ngành điện tử, linh kiện, bo mạch và sản xuất công nghệ cao. Đây là nhóm ngành đòi hỏi tiêu chuẩn cao hơn về hạ tầng kỹ thuật, nguồn điện, phòng sạch, xử lý nước, kiểm soát môi trường và chuỗi cung ứng phụ trợ.
Ở phân khúc nhà kho, nhà xưởng xây sẵn, thị trường miền Bắc ghi nhận nguồn cung mới tăng mạnh. Các sản phẩm kho, xưởng cao tầng và mô hình kho/xưởng hỗn hợp ngày càng phổ biến nhằm đáp ứng nhu cầu linh hoạt của khách thuê. Dù tỷ lệ lấp đầy có thể chịu áp lực ngắn hạn do nguồn cung tăng nhanh, nhu cầu thực tế vẫn được đánh giá tích cực khi nhiều doanh nghiệp lựa chọn sản phẩm xây sẵn để giảm chi phí đầu tư ban đầu và rút ngắn thời gian triển khai sản xuất.
Miền Nam: Tái cấu trúc theo hướng hạ tầng và hiệu quả vận hành
Tại khu vực phía Nam, thị trường bất động sản công nghiệp bước vào giai đoạn tái cấu trúc rõ nét. Nếu giai đoạn trước chủ yếu tăng trưởng nhờ quỹ đất, giá thuê và nhu cầu nhà xưởng xây sẵn, thì chu kỳ mới đặt trọng tâm vào chất lượng hạ tầng, kết nối logistics, khả năng vận hành và tiêu chuẩn phát triển bền vững.
TP. HCM, Đồng Nai, Tây Ninh và các địa phương trong Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam tiếp tục là những thị trường quan trọng. Khu vực này có lợi thế nhờ hệ thống cảng biển, sân bay quốc tế Long Thành trong tương lai, các tuyến cao tốc và dự án vành đai đang được đầu tư.
Việc phát triển các tuyến giao thông trọng điểm như Vành đai 3, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và các trục kết nối cảng biển được kỳ vọng sẽ nâng cao năng lực logistics, giảm chi phí vận chuyển và tăng sức hấp dẫn của các khu công nghiệp phía Nam.
Đáng chú ý, nhiều dự án khu công nghiệp quy mô lớn tại Tây Ninh, Đồng Nai, Gia Lai, Đà Nẵng và khu vực miền Trung – Tây Nguyên cũng đang được triển khai. Điều này cho thấy xu hướng mở rộng nguồn cung không chỉ tập trung tại các trung tâm công nghiệp truyền thống mà còn lan sang các địa phương có tiềm năng phát triển mới.
Xem thêm : …..
Phần 2 : Triển vọng phát triển BĐS Công nghiệp năm 2026: Tăng trưởng đi kèm phân hóa
Saigon Ratings [6:30 05/05/2026]
Theo Tạp chí điện tử Nhà đầu tư
