(Ông): Phùng Xuân Minh, [Chủ Tịch HĐQT Phát Thịnh Group & Saigon Ratings].
Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn phát triển mới, trong đó nhu cầu về nguồn vốn có quy mô lớn, ổn định và đặc biệt là vốn trung, dài hạn ngày càng trở nên cấp thiết. Sự phục hồi của thị trường, quá trình đô thị hóa, phát triển hạ tầng, nhà ở, khu công nghiệp và các đô thị mới đang đặt ra yêu cầu phải xây dựng một cấu trúc tài chính phù hợp hơn với đặc điểm dài hạn của ngành bất động sản.
Theo Bộ Tài chính, nhu cầu vốn đầu tư phát triển của nền kinh tế trong giai đoạn 2026–2030 ước tính tối thiểu khoảng 38,5 triệu tỷ đồng, tương đương khoảng 40% GDP; phần lớn nguồn lực này phải được huy động ngoài khu vực đầu tư công. Điều đó cho thấy việc phát triển thị trường vốn không còn đơn thuần là giải pháp bổ trợ cho tín dụng ngân hàng mà đang trở thành một yêu cầu mang tính chiến lược đối với nền kinh tế.
1. Cấu trúc nguồn vốn bất động sản hiện nay, vẫn phụ thuộc lớn vào dòng vốn từ kênh tín dụng ngân hàng
Điểm đáng chú ý nhất của cấu trúc nguồn vốn bất động sản Việt Nam hiện nay là vai trò rất lớn của hệ thống ngân hàng.
Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 5/2026, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản chiếm 25,73% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong cơ cấu này, tín dụng phục vụ nhu cầu tự sử dụng chiếm 51,97%; tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực bất động sản ở mức khoảng 2,3%.
Trong khi đó, đến ngày 13/7/2026, tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế đã đạt gần 20,1 triệu tỷ đồng, tăng 7,86% so với cuối năm 2025.
Các số liệu trên phản ánh một thực tế: ngân hàng vẫn là kênh dẫn vốn chủ đạo cho nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.
Vấn đề không nằm ở việc tín dụng ngân hàng dành cho bất động sản lớn hay nhỏ, mà ở sự mất cân đối giữa bản chất nguồn vốn và kỳ hạn đầu tư. Các dự án bất động sản thường có chu kỳ đầu tư kéo dài nhiều năm, trong khi một phần đáng kể nguồn huy động của ngân hàng có kỳ hạn ngắn hơn.
Nếu nguồn vốn dài hạn của nền kinh tế tiếp tục phụ thuộc quá mức vào bảng cân đối của các ngân hàng thương mại, áp lực thanh khoản và rủi ro kỳ hạn có thể gia tăng khi thị trường biến động.
2. Hướng tới cấu trúc vốn thị trường bền vững hơn với việc cần nhiều “trụ cột vững chắc” thay vì chỉ một kênh ngân hàng
Một thị trường bất động sản phát triển bền vững cần được tài trợ bởi một hệ sinh thái tài chính đa tầng, trong đó mỗi loại nguồn vốn đảm nhiệm một chức năng khác nhau.
Tín dụng ngân hàng vẫn cần giữ vai trò quan trọng, đặc biệt đối với những dự án có pháp lý rõ ràng, dòng tiền tốt và nhu cầu thực. Tuy nhiên, vốn chủ sở hữu, cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư, quỹ tín thác bất động sản – REIT, bảo hiểm, quỹ hưu trí và vốn đầu tư nước ngoài cần từng bước đảm nhận tỷ trọng lớn hơn trong nguồn vốn trung và dài hạn.
Dòng vốn FDI là một nguồn lực đáng chú ý. Trong 7 tháng đầu năm 2026, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt khoảng 38,06 tỷ USD, trong khi vốn FDI thực hiện đạt khoảng 15,2 tỷ USD. Riêng hoạt động kinh doanh bất động sản thu hút khoảng 5,23 tỷ USD vốn đăng ký mới và điều chỉnh, chiếm 16,6% nhóm vốn đăng ký mới và tăng thêm.
Điều cần hướng tới không phải là đặt ra một tỷ lệ cứng cho từng kênh vốn, mà là hình thành cơ chế để các nguồn vốn bổ trợ cho nhau, phù hợp với từng giai đoạn của dự án và mức độ rủi ro của doanh nghiệp.
3. Khơi thông dòng vốn đầu tư trung và dài hạn từ thị trường Chứng khoán và Trái phiếu doanh nghiệp
Sự phát triển của thị trường chứng khoán những năm gần đây tạo nền tảng quan trọng để giảm dần áp lực vốn lên hệ thống ngân hàng.
Đến ngày 30/6/2026, vốn hóa thị trường cổ phiếu Việt Nam đạt khoảng 10,8 triệu tỷ đồng, tăng 6% so với cuối năm 2025 và tương đương khoảng 82,6% GDP năm 2025. Quy mô thị trường trái phiếu niêm yết đạt khoảng 2,8 triệu tỷ đồng, tương đương 22,1% GDP.
Trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng giá trị huy động qua cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp đạt khoảng 325,3 nghìn tỷ đồng, tăng 15,83% so với cùng kỳ năm trước.
Đây là tín hiệu tích cực, nhưng dư địa phát triển vẫn còn rất lớn.
Đối với bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp đặc biệt phù hợp với đặc điểm đầu tư dài hạn. Tuy nhiên, thị trường chỉ có thể phát triển bền vững khi chuyển từ tư duy “huy động được vốn” sang tư duy định giá đúng rủi ro tín dụng.
Nhà đầu tư cần có khả năng phân biệt doanh nghiệp tốt với doanh nghiệp yếu, dự án có khả năng tạo dòng tiền với dự án có rủi ro cao. Đây chính là không gian để hệ thống xếp hạng tín nhiệm độc lập phát huy vai trò.
4. Điểm nghẽn thị trường vốn không chỉ nằm ở chính sách tài trợ vốn mà còn ở chất lượng doanh nghiệp
Khả năng phát triển các kênh vốn phi ngân hàng hiện bị chi phối đồng thời bởi ba yếu tố: thể chế, cấu trúc thị trường và năng lực của doanh nghiệp phát hành.
Trên thị trường trái phiếu, mức lãi suất mà một số doanh nghiệp bất động sản phải chấp nhận đang phản ánh rõ mức độ rủi ro mà nhà đầu tư yêu cầu. Trong năm 2026, một số đợt phát hành trái phiếu bất động sản ghi nhận mức lãi suất khoảng 12,5%/năm, cao hơn đáng kể so với nhiều trái phiếu ngân hàng.
Đồng thời, áp lực đáo hạn vẫn đáng lưu ý. Theo số liệu VBMA được công bố cuối tháng 7, nhóm bất động sản chiếm khoảng 59.621 tỷ đồng, tương đương 55,6% lượng trái phiếu dự kiến đáo hạn trong giai đoạn được thống kê còn lại của năm.
Những con số này cho thấy thị trường vốn đang ngày càng thực hiện chức năng phân loại tín dụng.
Doanh nghiệp có bảng cân đối tài chính lành mạnh, pháp lý dự án đầy đủ, dòng tiền minh bạch và năng lực quản trị tốt sẽ có khả năng tiếp cận vốn với điều kiện thuận lợi hơn. Ngược lại, doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy cao hoặc thiếu minh bạch sẽ phải trả chi phí vốn cao hơn, thậm chí khó tiếp cận thị trường.
5. Phát triển thị trường vốn phải đi cùng yêu cầu minh bạch thông tin chất lượng Xếp hạng tổ chức phát hành và trái phiếu
Để tạo nguồn vốn trung và dài hạn cho bất động sản, Việt Nam cần tiếp tục hoàn thiện khuôn khổ pháp lý cho thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư và các nhà đầu tư tổ chức.
Nghị định 200/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 5/6/2026, đã thiết lập khuôn khổ mới đối với hoạt động chào bán và giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ trong nước cũng như phát hành ra thị trường quốc tế.
Nhưng hoàn thiện thể chế chỉ là một phía của vấn đề.
Ở cấp độ doanh nghiệp, cần nâng cao năng lực quản trị tài chính, quản lý đòn bẩy, quản trị kỳ hạn tài sản – nguồn vốn, dự báo dòng tiền, công bố thông tin và chuẩn hóa báo cáo tài chính.
Đặc biệt, xếp hạng tín nhiệm cần từng bước trở thành một bộ phận của hạ tầng thị trường vốn, giúp nhà đầu tư có thêm căn cứ độc lập để nhận diện rủi ro, hỗ trợ hình thành mức lãi suất phù hợp với chất lượng tín dụng của từng doanh nghiệp.
Một thị trường vốn lành mạnh không phải là thị trường nơi mọi doanh nghiệp đều huy động vốn dễ dàng, mà là thị trường nơi rủi ro được nhận diện, phân loại và định giá một cách minh bạch.
6. Xây dựng hệ sinh thái tài chính để bất động sản phát triển và tăng sức chống chịu
Trong giai đoạn tăng trưởng mới, bài toán nguồn vốn cho bất động sản cần được nhìn rộng hơn câu chuyện tín dụng.
Việt Nam cần hình thành một hệ sinh thái gồm ngân hàng – thị trường cổ phiếu – trái phiếu doanh nghiệp – quỹ đầu tư – REIT – bảo hiểm – quỹ hưu trí – FDI và các định chế tài chính dài hạn, trong đó hệ thống dữ liệu, kiểm toán, công bố thông tin và xếp hạng tín nhiệm đóng vai trò hạ tầng.
Khi đó, tín dụng ngân hàng có thể tập trung nhiều hơn vào những lĩnh vực mà ngân hàng có lợi thế về thẩm định và kiểm soát dòng tiền; thị trường trái phiếu cung cấp vốn trung và dài hạn; cổ phiếu bổ sung vốn chủ sở hữu; REIT giúp chuyển các tài sản đã hình thành và có dòng tiền thành sản phẩm đầu tư; còn các quỹ đầu tư, bảo hiểm, quỹ hưu trí và FDI có thể tạo nguồn vốn dài hạn ổn định hơn.
Tái cấu trúc nguồn vốn là điều kiện cần thiết cho một thị trường bất động sản bền vững
Bài toán lớn của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay không đơn thuần là làm thế nào để có thêm vốn, mà quan trọng hơn là vốn đến từ đâu, có kỳ hạn bao lâu, được định giá rủi ro như thế nào và được phân bổ vào những doanh nghiệp, dự án nào.
Khi nhu cầu vốn đầu tư của nền kinh tế giai đoạn 2026–2030 lên tới khoảng 38,5 triệu tỷ đồng, hệ thống ngân hàng khó có thể và cũng không nên một mình đảm nhận vai trò cung cấp nguồn lực dài hạn.
Một cấu trúc tài chính bền vững phải được xây dựng trên nhiều trụ cột, trong đó thị trường vốn cần trở thành kênh dẫn vốn trung và dài hạn ngày càng quan trọng; còn minh bạch thông tin, quản trị tài chính và xếp hạng tín nhiệm trở thành nền tảng để phân bổ vốn theo chất lượng tín dụng.
Đó không chỉ là yêu cầu đối với sự phát triển của thị trường bất động sản, mà còn là một phần quan trọng trong quá trình xây dựng một hệ thống tài chính Việt Nam cân bằng hơn, sâu hơn và có khả năng chống chịu tốt hơn trước những biến động trong giai đoạn phát triển mới.
Saigon Ratings. [18/08/2026]
