(*) Ông Phùng Xuân Minh, Chủ tịch HĐQT Phát Thịnh Group & Saigon Ratings.
1. Lệch pha cung – cầu tiếp tục là thách thức cấu trúc lớn nhất của thị trường
Nguồn cung bất động sản trên thị trường đã phục hồi nhưng sản phẩm có giá phù hợp với thu nhập của người mua vẫn còn thiếu. Tại các đô thị lớn, nguồn cung căn hộ mới tiếp tục nghiêng về phân khúc sản phẩm có chất lượng trung và cao cấp. Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở thực phục vụ cho các nhóm khách hàng có thu nhập trung bình, người trẻ và lực lượng lao động đô thị vẫn rất lớn.
Vấn đề này đã tạo ra một nghịch lý: Thị trường có nhiều sản phẩm hơn nhưng không phải tất cả sản phẩm đều phù hợp với khả năng thanh toán của người mua. Nếu không cải thiện được cơ cấu nguồn cung, thị trường có thể xuất hiện tình trạng nguồn hàng tăng nhưng tỷ lệ hấp thụ không tăng tương ứng trong ngắn và trung hạn.
2. Mặt bằng giá bán bất động sản cao tiếp tục hạn chế sức mua
Giá bất động sản tại nhiều đô thị lớn đã tăng nhanh hơn thu nhập trong thời gian dài, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người có nhu cầu thực. Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư có thể tiếp tục sử dụng các giải pháp như hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán, chiết khấu và ưu đãi thay vì giảm trực tiếp giá niêm yết.
Điều này giúp duy trì mặt bằng giá nhưng đồng thời cho thấy áp lực cạnh tranh trong bán hàng đang gia tăng. Về trung và dài hạn, nếu giá bán bất động sản trên thị trường tiếp tục tăng nhanh hơn mức thu nhập chung của xã hội, thị trường sẽ đối mặt với rủi ro thu hẹp nhóm khách hàng có khả năng mua thực.
3. Lãi suất, tín dụng và chi phí vốn vẫn là yếu tố cần theo dõi
Saigon Ratings nhận định rằng, bất động sản là lĩnh vực có độ nhạy cao đối với lãi suất. Trong 9 tháng năm 2026, CPI bình quân tăng khoảng 4,52%, cho thấy áp lực giá vẫn tồn tại và có thể ảnh hưởng đến dư địa điều hành chính sách tiền tệ. Vì vậy, nếu chi phí vốn tăng, tác động sẽ xuất hiện đồng thời ở cả phía cầu và phía cung.
Đối với người mua, lãi suất vay mua nhà cao hơn làm giảm khả năng tiếp cận tín dụng và tăng áp lực trả nợ. Đối với doanh nghiệp, chi phí vốn tăng sẽ ảnh hưởng tới lợi nhuận, tiến độ đầu tư và khả năng triển khai dự án. Rủi ro này đặc biệt đáng chú ý đối với những doanh nghiệp bất động sản thực hiện chính sách đòn bẩy tài chính ở mức cao hoặc phụ thuộc lớn vào nguồn vốn ngắn hạn.
4. Pháp lý đầu tư dự án tiếp tục là yếu tố tạo phân hóa cạnh tranh
Mặc dù quá trình tháo gỡ các dự án vướng mắc pháp lý đầu tư đã có nhiều tiến triển trong thời gian qua, nhưng tốc độ và tính hiệu quả xử lý vẫn khác nhau giữa các địa phương và từng dự án. Các vấn đề như quy hoạch, xác định giá đất, nghĩa vụ tài chính, giải phóng mặt bằng, chuyển mục đích sử dụng đất và thủ tục cấp phép vẫn có thể làm kéo dài thời gian triển khai đầu tư các dự án bất động sản.
Đối với doanh nghiệp phát triển bất động sản, chậm hoàn thiện hồ sơ pháp lý và thủ tục đầu tư đồng nghĩa với chi phí vốn tăng và dòng tiền giải ngân đầu tư bị trì hoãn. Đối với khách hàng mua bất động sản, tính pháp lý tài sản bất động sản ngày càng trở thành một trong những tiêu chí đầu tiên khi lựa chọn đầu tư. Do đó, các dự án bất động sản có hồ sơ pháp lý đầu tư hoàn thiện sẽ tiếp tục có lợi thế cạnh tranh đáng kể trên thị trường.
5. Nguồn cung thị trường tăng tác động đến cán cân cạnh tranh trên thị trường
Một trong những thay đổi quan trọng nhất của thị trường năm 2026 là nguồn cung các sản phẩm bất động sản trên thị trường được cải thiện tích cực. Nếu trước đây có tình trạng một số khu vực ở trong trạng thái thiếu sản phẩm thì trong trung và dài hạn người mua có thể có nhiều lựa chọn hơn.
Điều đó làm thay đổi tương quan giữa người bán và người mua. Các dự án có vị trí không nổi bật, giá quá cao hoặc tiến độ chậm có thể phải đối mặt với tốc độ hấp thụ thấp hơn. Cạnh tranh vì vậy sẽ chuyển mạnh từ “có sản phẩm để bán” sang “sản phẩm nào mang lại giá trị tốt hơn cho người mua”.
6. Áp lực tài chính của doanh nghiệp bất động sản vẫn đáng lưu ý
Quá trình thị trường phục hồi chưa đồng nghĩa với việc các vấn đề tài chính của doanh nghiệp đã được giải quyết hoàn toàn. Nhiều doanh nghiệp vẫn phải đồng thời xử lý nợ ngân hàng, trái phiếu đến hạn, chi phí xây dựng, nghĩa vụ tài chính về đất và các khoản phải trả cho nhà thầu. Trong khi đó, dòng tiền vào phụ thuộc rất lớn vào tiến độ khai thác kinh doanh các sản phẩm bất động sản của từng dự án.
Nếu doanh số kinh doanh thấp hơn kỳ vọng, doanh nghiệp có thể phải tăng chiết khấu, chuyển nhượng dự án, hợp tác đầu tư hoặc tái cấu trúc tài sản. Từ góc nhìn tín dụng, Saigon Ratings cho rằng, khả năng duy trì dòng tiền và cấu trúc vốn của các doanh nghiệp phát triển bất động sản sẽ là một trong những yếu tố quan trọng nhất phân biệt mức độ tín nhiệm giữa các chủ đầu tư trên thị trường.
7. Quá trình cạnh tranh và thanh lọc doanh nghiệp sẽ mạnh hơn
Khi khách hàng thận trọng hơn và nguồn cung nhiều hơn, thị trường sẽ tiến tới cạnh tranh dựa trên năng lực thực chất. Những doanh nghiệp có bảng cân đối tài chính lành mạnh, thương hiệu tốt, khả năng hoàn thiện pháp lý và lịch sử bàn giao đáng tin cậy sẽ có lợi thế rõ rệt.
Ở chiều ngược lại, doanh nghiệp thực hiện chính sách đòn bẩy tài chính cao hoặc sở hữu nhiều dự án chậm tiến độ có thể tiếp tục chịu áp lực tái cấu trúc kinh doanh. Điều này có thể thúc đẩy hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A), hợp tác đầu tư và chuyển nhượng dự án trong năm 2027 và trong dài hạn.
8. Rủi ro từ môi trường kinh tế quốc tế
Saigon Ratings nhận định, ngoài những khó khăn, thách thức và rủi ro nội tại hiện nay của nền kinh tế Việt Nam, thì thị trường bất động sản còn chịu tác động của tỷ giá, lãi suất quốc tế, thương mại toàn cầu và dòng vốn đầu tư. Biến động tỷ giá hoặc chi phí nhập khẩu nguyên vật liệu có thể ảnh hưởng đến chi phí đầu tư phát triển các dự án nói chung và dự án bất động sản nói riêng.
Đối với bất động sản công nghiệp, triển vọng vẫn tích cực nhưng tốc độ mở rộng phụ thuộc vào hoạt động sản xuất, thương mại và khả năng thu hút dòng vốn FDI của Việt Nam. Do đó, quý IV/2026 có thể được xem là thời điểm thị trường bất động sản tiếp tục phục hồi và từng bước đi vào chu kỳ kinh doanh mới, nhưng phải đối mặt với quá trình kiểm định sức khỏe thực chất của các doanh nghiệp trên thị trường.
