(*) Ông Phùng Xuân Minh, Chủ tịch HĐQT Phát Thịnh Group & Saigon Ratings.
Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục phục hồi trong bối cảnh kinh tế duy trì tăng trưởng, đầu tư và dòng vốn FDI mở rộng, đồng thời nhiều dự án vướng mắc pháp lý từng bước được tháo gỡ. Sau 9 tháng, thị trường ghi nhận những chuyển biến tích cực về nguồn cung, giao dịch và hoạt động đầu tư, đặc biệt tại các phân khúc gắn với nhu cầu thực.
Tuy nhiên, quá trình phục hồi vẫn chưa đồng đều. Giá nhà tại các đô thị lớn duy trì ở mức cao so với khả năng chi trả; cơ cấu nguồn cung chưa thực sự phù hợp với nhu cầu; trong khi nhiều doanh nghiệp bất động sản tiếp tục chịu áp lực về dòng tiền, chi phí vốn và nghĩa vụ tài chính.
Đáng chú ý, thị trường đang chuyển sang trạng thái cạnh tranh và phân hóa rõ nét hơn. Khi nguồn cung dần được khơi thông và người mua có nhiều lựa chọn, năng lực tài chính, chất lượng dự án, tính minh bạch pháp lý, tiến độ triển khai và uy tín chủ đầu tư ngày càng trở thành những yếu tố quyết định khả năng tiêu thụ sản phẩm, huy động vốn và duy trì vị thế thị trường.
Saigon Ratings nhận định thị trường bất động sản Việt Nam đang chuyển từ giai đoạn “tháo gỡ và phục hồi” sang “phục hồi gắn với cạnh tranh, phân hóa và tái cấu trúc”, qua đó định hình triển vọng thị trường cuối năm 2026, năm 2027 và trung hạn.
1. Nền tảng kinh tế vĩ mô tiếp tục hỗ trợ quá trình phục hồi của thị trường
Trong bối cảnh môi trường chính trị, kinh tế và thương mại quốc tế tiếp tục diễn biến phức tạp, kinh tế Việt Nam trong 9 tháng năm 2026, tiếp tục duy trì đà tăng trưởng tích cực, với các nền tảng được củng cố vững chắc từ sự phục hồi đồng thời của nhiều lĩnh vực kinh tế quan trọng như sản xuất công nghiệp, thương mại, tiêu dùng, đầu tư, bất động sản và hoạt động dịch vụ, du lịch. Đáng chú ý, là động lực tăng trưởng không chỉ đến từ sự mở rộng về quy mô của nền kinh tế mà còn được hỗ trợ tích cực bởi các hoạt động sản xuất, kinh doanh, thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài và vị thế cạnh tranh ngày càng rõ nét của nền kinh tế Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Hoạt động đầu tư tiếp tục được mở rộng. Tổng vốn đầu tư thực hiện toàn xã hội trong 9 tháng đạt khoảng 3.109,6 nghìn tỷ đồng, tăng 15,1% so với cùng kỳ. Vốn FDI thực hiện đạt khoảng 21,07 tỷ USD, tăng khoảng 12,1%; trong đó lĩnh vực kinh doanh bất động sản ghi nhận khoảng 1,59 tỷ USD vốn thực hiện. Đặc biệt, dòng vốn FDI thực hiện vào lĩnh vực chế biến, chế tạo đạt khoảng 17,4 tỷ USD, chiếm hơn 80% tổng vốn FDI thực hiện. Đây là một yếu tố hỗ trợ quan trọng đối với triển vọng gia tăng nhu cầu đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, kho vận và các dịch vụ logistics.
Những chỉ tiêu tăng trưởng kinh tế nói trên cho thấy, sự phục hồi của thị trường bất động sản trong 9 tháng năm 2026 không chỉ dựa vào yếu tố chính sách mà còn được hỗ trợ bởi tăng trưởng thực của nền kinh tế quốc gia. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng tăng trưởng kinh tế cao không đồng nghĩa với sức mua bất động sản tăng tương ứng. Giá nhà, lãi suất, khả năng tiếp cận tín dụng và mức thu nhập vẫn tiếp tục là những yếu tố giới hạn khả năng hấp thụ của nhiều phân khúc.
2. Bất động sản nhà ở phục hồi về nguồn cung nhưng cơ cấu cung – cầu còn mất cân đối
Bất động sản nhà ở tiếp tục là phân khúc lớn nhất của thị trường. Trong nửa đầu năm 2026, khoảng 98.000 sản phẩm nhà ở được chào bán, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ; trong đó hơn 70.000 sản phẩm là nguồn cung mới. Khoảng 48.000 giao dịch được ghi nhận, với tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới ở mức khoảng 58%.
Saigon Ratings nhận định, việc nguồn cung trên thị trường gia tăng là tín hiệu tích cực sau thời gian dài có số lượng khá lớn dự án gặp khó khăn, vướng mắc các thủ tục pháp lý đầu tư nên đã bị đình trệ kéo dài. Trong thời gian qua, số lượng dự án và các sản phẩm bất động sản được cấp phép mới cũng tăng mạnh, tạo cơ sở để thị trường tiếp tục có thêm nguồn hàng trong ngắn và trung hạn.
Khi nguồn cung thị trường được cải thiện, người mua có nhiều lựa chọn hơn và mức độ cạnh tranh giữa các chủ đầu tư tăng lên. Thị trường vì vậy đang dần chuyển từ trạng thái thiếu hàng sang trạng thái mà chất lượng dự án, mức giá, pháp lý và uy tín của chủ đầu tư đóng vai trò ngày càng lớn trong việc chào bán tiêu thụ sản phẩm trên thị trường, bao gồm bất động sản tồn kho và sản phẩm mới.
Tuy nhiên, điểm nghẽn đáng chú ý của thị trường bất động sản hiện nay, vẫn là sự lệch pha trong cơ cấu sản phẩm. Phần lớn nguồn cung mới tại các đô thị lớn vẫn tập trung vào phân khúc có chất lượng trung và cao cấp, trong khi đó, các phân khúc sản phẩm về nhà ở thương mại và nhà ở xã hội có mức giá phù hợp với đại bộ phận người có nhu cầu ở thực còn hạn chế. Điều này có thể làm cho nguồn cung trên thị trường tăng mạnh nhưng khả năng hấp thụ không tăng tương ứng. Về dài hạn, một thị trường bền vững đòi hỏi sự cải thiện cả về số lượng lẫn cơ cấu nguồn cung sản phẩm.
3. Giá bất động sản tiếp tục neo cao nhưng phân hóa ngày càng rõ
Saigon Ratings nhận định, hiện nay mặt bằng giá bất động sản trên thị trường sơ cấp tại nhiều đô thị lớn tiếp tục duy trì ở mức cao. Giá căn hộ sơ cấp bình quân trong nửa đầu năm 2026 ở mức khoảng 76,5 triệu đồng/m², trong đó riêng quý II đạt khoảng 80 triệu đồng/m². Áp lực duy trì giá bất động sản cao xuất phát từ chi phí đất đai, xây dựng, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính và chi phí vốn. Bên cạnh đó, cơ cấu nguồn cung mới trên thị trường tập trung nhiều vào các dự án, với các phân khúc sản phẩm bất động sản chất lượng cao cũng làm tăng mức giá bán bình quân.
Tuy nhiên, trên thực tế giá niêm yết không phản ánh đầy đủ thực trạng giá cả thị trường. Thay vì giảm trực tiếp giá bán, nhiều chủ đầu tư đã áp dụng thực hiện các chính sách bán hàng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, kéo dài lịch thanh toán hoặc ân hạn nhằm thúc đẩy giao dịch. Do đó, khi đánh giá sức khỏe thị trường cần phân biệt giữa giá công bố và giá thực sau các ưu đãi thương mại.
Tại thị trường thứ cấp, mức độ phân hóa ngày càng rõ. Những tài sản bất động sản có hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh, cộng đồng dân cư hình thành, hạ tầng kết nối thuận lợi và khả năng khai thác cho thuê tiếp tục duy trì tính thanh khoản tốt hơn. Ngược lại, những sản phẩm bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng quy hoạch hoặc đầu cơ có thể phải đối mặt với thời gian thanh khoản kéo dài.
4. Bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng
Saigon Ratings nhận định, bất động sản công nghiệp tiếp tục nằm trong nhóm phân khúc có nền tảng tích cực nhất của thị trường bất động sản trong 9 tháng năm 2026. Sự gia tăng mạnh của hoạt động sản xuất, kinh doanh, dòng vốn đầu tư FDI và quá trình mở rộng hạ tầng giao thông tiếp tục tạo nhu cầu thực đối với các dự án khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, kho vận và logistics.
Triển vọng của phân khúc bất động sản công nghiệp không chỉ đến từ nhu cầu thuê đất truyền thống mà còn mở rộng sang các mô hình khu công nghiệp tích hợp dịch vụ, nhà ở chuyên gia, nhà ở công nhân, trung tâm dữ liệu, kho vận hiện đại và các cơ sở sản xuất công nghệ cao. Trong trung và dài hạn, những địa phương có lợi thế về giao thông, cảng biển, sân bay, nguồn lao động và khả năng kết nối chuỗi cung ứng sẽ tiếp tục có ưu thế trong việc thu hút các dự án sản xuất mới.
5. Bất động sản văn phòng và thương mại phục hồi theo hướng chọn lọc
Thị trường bất động sản văn phòng tại Hà Nội và TP.HCM tiếp tục ghi nhận xu hướng “flight to quality”, khi khách thuê ưu tiên các tòa nhà có vị trí tốt, chất lượng vận hành cao, tiết kiệm năng lượng và đáp ứng các yêu cầu ngày càng cao về môi trường làm việc. Nguồn cung văn phòng chất lượng hạng A tiếp tục được bổ sung, nhưng đồng thời tạo ra áp lực cạnh tranh lớn hơn về tỷ lệ cho thuê lấp đầy. Những tài sản văn phòng có chất lượng cao và có vị trí thuận lợi tiếp tục được ưu tiên, trong khi các dự án cũ hơn có thể phải đầu tư nâng cấp hoặc điều chỉnh chính sách giá.
Đối với bất động sản thương mại, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng trong 9 tháng đạt khoảng 5.925,7 nghìn tỷ đồng, tăng 13,4% so với cùng kỳ năm 2025. Đây là nền tảng thuận lợi cho trung tâm thương mại, mặt bằng bán lẻ và các mô hình F&B, dịch vụ và giải trí tại các đô thị lớn.
6. Bất động sản nghỉ dưỡng được hỗ trợ bởi tăng trưởng du lịch nhưng mức độ phục hồi còn phân hóa
Trong 9 tháng năm 2026, Việt Nam đón phục vụ cho khoảng 17,7 triệu lượt khách quốc tế, tăng khoảng 14,5% so với cùng kỳ năm 2025. Sự phục hồi của ngành Du lịch tạo điều kiện tích cực cho hoạt động kinh doanh khách sạn, khu nghỉ dưỡng và các tài sản lưu trú có năng lực vận hành thực tế.
Tuy nhiên, tăng trưởng lượng khách không đồng nghĩa với sự phục hồi đồng loạt của thị trường đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng. Các sản phẩm condotel, biệt thự nghỉ dưỡng hoặc những dự án phụ thuộc nhiều vào cam kết lợi nhuận vẫn cần được đánh giá thận trọng về pháp lý, hiệu quả vận hành và khả năng tạo dòng tiền.
Nhìn chung, sau 9 tháng đầu năm 2026, thị trường đã phục hồi rõ hơn nhưng đang chuyển sang một trạng thái cạnh tranh mới, trong đó chất lượng tăng trưởng quan trọng hơn tốc độ tăng giá tài sản.
