(Ông): Phùng Xuân Minh, [Chủ Tịch HĐQT Phát Thịnh Group & Saigon Ratings].
Trên cơ sở những diễn biến của 7 tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước sang một giai đoạn phát triển mới với đặc điểm nổi bật là nguồn cung dần phục hồi, nhu cầu đầu tư trở nên chọn lọc hơn và giá trị của bất động sản ngày càng được xác lập dựa trên các yếu tố thực chất như pháp lý, hạ tầng, khả năng khai thác và năng lực của chủ đầu tư.
Trong bức tranh THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN SAU 7 THÁNG, NĂM 2026 VÀ TRIỂN VỌNG CUỐI NĂM 2027, triển vọng của thị trường nhìn chung tích cực hơn so với giai đoạn khó khăn trước đây, nhưng khả năng phục hồi sẽ tiếp tục phân hóa mạnh giữa các phân khúc, khu vực và doanh nghiệp.
1. Xu hướng phát triển thị trường bất động sản
Nguồn cung tiếp tục phục hồi nhưng cạnh tranh sẽ gia tăng
Xu hướng đầu tiên có thể nhận diện rõ là nguồn cung bất động sản đang từng bước được khơi thông. Trong 6 tháng đầu năm 2026, khoảng 98.000 sản phẩm nhà ở được chào bán, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước. Sự gia tăng nguồn cung sẽ tạo điều kiện để người mua có nhiều lựa chọn hơn, đồng thời làm thay đổi tương quan cạnh tranh giữa các chủ đầu tư.
Khi thị trường không còn trong tình trạng khan hiếm sản phẩm như một số giai đoạn trước, doanh nghiệp sẽ phải cạnh tranh nhiều hơn bằng chất lượng dự án, tiến độ thực hiện, pháp lý, chính sách bán hàng và uy tín thương hiệu. Đây có thể trở thành một trong những yếu tố quan trọng nhất định hình thị trường từ cuối năm 2026 sang năm 2027.
Thị trường chuyển dần từ kỳ vọng đầu cơ sang nhu cầu thực và dòng tiền
Một xu hướng nổi bật khác là sự thay đổi trong hành vi của người mua và nhà đầu tư. Dòng tiền đang trở nên thận trọng hơn và có xu hướng tập trung vào những bất động sản có giá trị sử dụng rõ ràng.
Các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ, khả năng bàn giao đúng tiến độ, cộng đồng dân cư hình thành và có khả năng khai thác cho thuê sẽ có lợi thế hơn. Ngược lại, những sản phẩm phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá do thông tin quy hoạch hoặc đầu cơ ngắn hạn sẽ đối mặt với rủi ro thanh khoản lớn hơn.
Xu hướng này cũng xuất hiện trong bất động sản nghỉ dưỡng. Nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến hiệu quả vận hành, công suất khai thác, doanh thu thực tế và tính pháp lý thay vì chỉ kỳ vọng tài sản tăng giá trong tương lai.
Giá bất động sản tiếp tục phân hóa thay vì tăng đồng loạt
Mặc dù nguồn cung đang phục hồi, mặt bằng giá sơ cấp tại các đô thị lớn vẫn duy trì ở mức cao. Tuy nhiên, khả năng thị trường bước vào một chu kỳ tăng giá đồng loạt như một số giai đoạn trước sẽ khó xảy ra khi nguồn cung tăng và người mua ngày càng có nhiều lựa chọn.
Trong thời gian tới, giá bất động sản nhiều khả năng sẽ phân hóa mạnh hơn theo vị trí, hạ tầng, pháp lý, chất lượng dự án và nhu cầu sử dụng thực tế.
Những khu vực được hưởng lợi trực tiếp từ các dự án giao thông lớn như đường vành đai, cao tốc, metro, sân bay và hệ thống logistics có thể tiếp tục thu hút dòng vốn. Tuy nhiên, mức tăng giá bền vững sẽ phụ thuộc vào tiến độ hạ tầng thực tế, khả năng hình thành dân cư và hoạt động kinh tế thay vì chỉ dựa trên thông tin kỳ vọng.
Hạ tầng tiếp tục tái định hình không gian phát triển bất động sản
Việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông đang tạo ra sự dịch chuyển đáng kể trong cấu trúc thị trường. Trong 6 tháng đầu năm 2026, cả nước đã hoàn thành và đưa vào khai thác khoảng 395 km đường cao tốc, nâng tổng chiều dài cao tốc lên khoảng 3.345 km.
Quá trình mở rộng các tuyến vành đai, cao tốc liên vùng, metro, sân bay và các trung tâm logistics sẽ tiếp tục mở rộng phạm vi đô thị, giảm áp lực lên khu vực lõi và tạo điều kiện cho các thị trường vệ tinh phát triển.
Theo đó, bất động sản gắn với các hành lang giao thông chiến lược và mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng – TOD có khả năng trở thành một trong những xu hướng quan trọng trong trung hạn.
Bất động sản công nghiệp và logistics duy trì triển vọng tích cực
Với tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp tại các khu vực trọng điểm phía Bắc và phía Nam hiện ở mức trên 80%, cùng với sự tăng trưởng của ngành chế biến, chế tạo và dòng vốn FDI, bất động sản công nghiệp tiếp tục được đánh giá là một trong những phân khúc có nền tảng cầu thực tốt.
Xu hướng phát triển trong giai đoạn tới không chỉ tập trung vào đất khu công nghiệp truyền thống mà sẽ mở rộng sang nhà xưởng xây sẵn, kho vận, trung tâm logistics, nhà máy công nghệ cao và các hệ sinh thái công nghiệp – đô thị – dịch vụ tích hợp.
Bất động sản xanh và chất lượng cao ngày càng được chú trọng
Trong phân khúc văn phòng, xu hướng “flight to quality” ngày càng rõ khi doanh nghiệp ưu tiên các tòa nhà có chất lượng vận hành cao, tiết kiệm năng lượng, tiêu chuẩn xanh và môi trường làm việc hiện đại.
Xu hướng này có thể mở rộng sang bất động sản nhà ở, thương mại và công nghiệp khi các yếu tố ESG, hiệu quả năng lượng và phát triển bền vững ngày càng trở thành tiêu chí của nhà đầu tư, doanh nghiệp thuê và tổ chức tài chính.
2. Triển vọng phát triển thị trường bất động sản
Triển vọng ngắn hạn: phục hồi tiếp tục nhưng có chọn lọc
Từ những tháng cuối năm 2026, thị trường bất động sản có cơ sở để tiếp tục duy trì quá trình phục hồi nhờ một số động lực quan trọng gồm tăng trưởng kinh tế, đầu tư công, cải thiện nguồn cung dự án, hoạt động FDI và quá trình tháo gỡ các vướng mắc pháp lý.
Tuy nhiên, khả năng phục hồi sẽ không đồng đều. Những dự án có mức giá cao nhưng thiếu sự khác biệt hoặc chưa đáp ứng nhu cầu thực có thể gặp khó khăn về thanh khoản. Ngược lại, các dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ tốt và nằm tại những khu vực đang hoàn thiện hạ tầng có khả năng duy trì sức hấp thụ tích cực hơn.
Phân khúc nhà ở tiếp tục là thị trường lớn nhất nhưng vẫn phải giải quyết bài toán về khả năng chi trả. Việc hơn 757.000 căn nhà ở xã hội thuộc các dự án đang được triển khai là một nguồn cung trung hạn đáng kể. Tuy nhiên, tác động thực tế đến thị trường sẽ phụ thuộc vào tiến độ hoàn thành và khả năng đưa sản phẩm tới đúng đối tượng có nhu cầu.
Triển vọng trung hạn đến cuối năm 2027
Nếu môi trường kinh tế vĩ mô tiếp tục ổn định, tiến độ đầu tư hạ tầng được duy trì và quá trình hoàn thiện pháp lý dự án diễn ra thuận lợi, thị trường bất động sản năm 2027 có cơ sở bước vào giai đoạn phát triển cân bằng hơn.
Nguồn cung nhà ở có khả năng tiếp tục tăng tại Hà Nội, TP.HCM và các đô thị vệ tinh. Điều này giúp thị trường giảm dần tình trạng khan hiếm sản phẩm nhưng đồng thời đặt các doanh nghiệp phát triển dự án trước áp lực cạnh tranh lớn hơn.
Đối với bất động sản công nghiệp, triển vọng trung hạn tương đối tích cực khi Việt Nam tiếp tục tham gia sâu vào chuỗi sản xuất khu vực và thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Việc phát triển hạ tầng giao thông và logistics sẽ tạo thêm dư địa cho các khu công nghiệp mới, nhà xưởng xây sẵn và trung tâm logistics tại những địa phương có khả năng kết nối tốt với cảng biển, sân bay và các hành lang kinh tế.
Bất động sản nghỉ dưỡng có thể phục hồi rõ hơn nếu lượng khách du lịch quốc tế tiếp tục tăng, nhưng sự phục hồi nhiều khả năng tập trung vào những dự án có khả năng vận hành thực tế và tạo dòng tiền ổn định.
Đối với văn phòng và thương mại, các tài sản chất lượng cao, vị trí tốt và có tiêu chuẩn vận hành hiện đại tiếp tục được hưởng lợi, trong khi những tài sản cũ hoặc không đáp ứng yêu cầu mới của khách thuê có thể phải chịu áp lực nâng cấp hoặc điều chỉnh giá.
Ở cấp độ doanh nghiệp, năm 2027 có thể tiếp tục chứng kiến quá trình tái cấu trúc, hợp tác đầu tư và mua bán – sáp nhập dự án. Những doanh nghiệp có nguồn vốn ổn định, khả năng tiếp cận tín dụng, quỹ đất có pháp lý tốt và năng lực phát triển dự án sẽ có cơ hội gia tăng thị phần.
Nhìn chung, triển vọng của thị trường bất động sản Việt Nam đến cuối năm 2027 có thể được đánh giá theo hướng thận trọng tích cực. Thị trường đang có nhiều điều kiện để phục hồi nhưng khó quay trở lại mô hình tăng trưởng dựa chủ yếu trên đầu cơ và kỳ vọng tăng giá. Thay vào đó, một chu kỳ mới đang dần hình thành, trong đó nhu cầu thực, pháp lý minh bạch, năng lực tài chính, chất lượng tài sản, hạ tầng và khả năng tạo dòng tiền sẽ giữ vai trò quyết định.
Vì vậy, triển vọng tích cực của thị trường không đồng nghĩa với tất cả các loại hình bất động sản đều tăng trưởng. Sự phân hóa sẽ tiếp tục là đặc điểm chủ đạo, đồng thời trở thành cơ chế thanh lọc để thị trường hướng tới cấu trúc minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững hơn trong trung và dài hạn.
Saigon Ratings. [09/08/2026]
