(Ông): Phùng Xuân Minh, [Chủ Tịch HĐQT Phát Thịnh Group & Saigon Ratings].
Mặc dù những tháng đầu năm 2026 ghi nhận nhiều tín hiệu phục hồi tích cực, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang trong quá trình tái cấu trúc và đối mặt với không ít khó khăn. Sự phục hồi về nguồn cung chưa hoàn toàn đi cùng với sự cải thiện tương ứng của sức cầu; giá bán tại nhiều phân khúc tiếp tục duy trì ở mức cao; trong khi các vấn đề liên quan đến pháp lý, quy hoạch, đất đai và năng lực tài chính của doanh nghiệp vẫn tạo ra những áp lực đáng kể.
Trong bức tranh THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN SAU 7 THÁNG, NĂM 2026 VÀ TRIỂN VỌNG CUỐI NĂM 2027, có thể nhận diện ba nhóm thách thức và rủi ro lớn đang tác động trực tiếp đến triển vọng phục hồi bền vững của thị trường.
1. Khó khăn, thách thức về cung – cầu, thanh khoản, hàng tồn kho và giá bán
Một trong những vấn đề nổi bật của thị trường bất động sản năm 2026 là nguồn cung đã phục hồi về lượng nhưng cơ cấu sản phẩm vẫn chưa cân đối với nhu cầu thực tế.
Theo VARS IRE, trong 6 tháng đầu năm 2026 có khoảng 98.000 sản phẩm nhà ở được chào bán, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước, trong đó hơn 70.000 sản phẩm là nguồn cung mới. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung căn hộ lại tập trung vào phân khúc có giá trị cao. Căn hộ cao cấp chiếm khoảng 45% nguồn cung căn hộ, nhóm sang trọng và siêu sang chiếm khoảng 33%, trong khi phân khúc trung cấp chỉ chiếm khoảng 22%.
Điều này cho thấy thị trường tiếp tục tồn tại sự lệch pha giữa cơ cấu nguồn cung và khả năng chi trả của người mua nhà. Trong khi nhu cầu về nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt tại các đô thị lớn và khu vực tập trung đông lao động, vẫn rất lớn thì các sản phẩm nhà ở thương mại bình dân gần như vắng bóng trên thị trường.
Thanh khoản dù đã phục hồi nhưng chưa tương xứng với tốc độ gia tăng nguồn cung. Khoảng 48.000 giao dịch được ghi nhận trong 6 tháng đầu năm, trong khi tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt khoảng 58%. Điều này cho thấy người mua đang ngày càng thận trọng, có nhiều lựa chọn hơn và không còn dễ dàng chấp nhận những dự án thiếu lợi thế về pháp lý, vị trí, chất lượng hay tiến độ thực hiện.
Một thách thức khác là mặt bằng giá bất động sản vẫn ở mức cao. Giá căn hộ sơ cấp bình quân trong quý II/2026 theo VARS IRE đạt khoảng 80 triệu đồng/m², tăng khoảng 10% so với năm 2025. Trong bối cảnh thu nhập của phần lớn người dân chưa tăng tương ứng với tốc độ tăng giá nhà trong nhiều năm, khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm khách hàng có nhu cầu thực tiếp tục chịu áp lực.
Thay vì giảm trực tiếp giá niêm yết, nhiều doanh nghiệp có xu hướng sử dụng các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, kéo dài lịch thanh toán hoặc áp dụng các chương trình ưu đãi bán hàng. Điều này giúp duy trì mặt bằng giá sơ cấp nhưng đồng thời cũng cho thấy áp lực cạnh tranh và tiêu thụ hàng hóa vẫn còn hiện hữu.
Đối với thị trường thứ cấp, sự phân hóa đang trở nên rõ rệt hơn. Những tài sản có pháp lý hoàn chỉnh, cộng đồng dân cư hình thành, hạ tầng kết nối tốt và khả năng khai thác cho thuê tiếp tục duy trì thanh khoản. Ngược lại, những sản phẩm từng tăng giá nhanh chủ yếu dựa trên kỳ vọng quy hoạch hoặc đầu cơ có thể đối mặt với áp lực điều chỉnh và thời gian thanh khoản kéo dài.
Do đó, thách thức lớn của thị trường trong giai đoạn tới không chỉ là tăng nguồn cung, mà quan trọng hơn là đưa nguồn cung về đúng phân khúc mà thị trường thực sự có khả năng hấp thụ.
2. Khó khăn, thách thức về môi trường đầu tư, kinh doanh
Bên cạnh vấn đề cung – cầu, môi trường pháp lý và thủ tục đầu tư tiếp tục là yếu tố có ảnh hưởng lớn đến tốc độ triển khai các dự án bất động sản.
Trong nhiều năm qua, không ít dự án bị kéo dài do phải đồng thời xử lý các thủ tục liên quan đến đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng, xác định nghĩa vụ tài chính, định giá đất và giải phóng mặt bằng. Khi một khâu trong chuỗi thủ tục chưa hoàn tất, toàn bộ quá trình triển khai dự án có thể bị đình trệ, làm tăng chi phí vốn và kéo dài thời gian đưa sản phẩm ra thị trường.
Năm 2026, Chính phủ tiếp tục triển khai các giải pháp nhằm tháo gỡ những dự án tồn đọng. Đáng chú ý, Nghị định 147/2026/NĐ-CP đưa ra một số cơ chế đặc thù nhằm xử lý các dự án kéo dài, bao gồm những vấn đề liên quan đến sử dụng đất, lựa chọn nhà đầu tư và các thủ tục phát sinh đối với dự án có lịch sử pháp lý phức tạp.
Song song với việc tháo gỡ các tồn tại cũ, thị trường cũng bước vào giai đoạn yêu cầu minh bạch hóa và chuẩn hóa dữ liệu cao hơn. Từ năm 2026, việc triển khai hệ thống thông tin và mã định danh điện tử cho sản phẩm bất động sản theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP được kỳ vọng góp phần nâng cao khả năng quản lý, theo dõi sản phẩm và minh bạch hóa thông tin thị trường.
Tuy nhiên, quá trình hoàn thiện thể chế cũng đặt ra yêu cầu thích ứng đối với doanh nghiệp. Khi quy định về đất đai, quy hoạch, tài chính và công khai thông tin ngày càng chặt chẽ, các doanh nghiệp có danh mục dự án lớn nhưng pháp lý chưa hoàn thiện có thể phải đối mặt với chi phí tuân thủ cao hơn và thời gian tái cấu trúc kéo dài.
Các vấn đề về xác định giá đất, nghĩa vụ tài chính và giải phóng mặt bằng cũng tiếp tục ảnh hưởng đến chi phí đầu vào của dự án. Khi giá đất và chi phí phát triển tăng, doanh nghiệp khó giảm giá bán đầu ra, từ đó góp phần duy trì mặt bằng giá nhà ở mức cao.
Như vậy, thách thức của môi trường đầu tư bất động sản hiện nay không chỉ nằm ở việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý cũ mà còn nằm ở khả năng xây dựng một cơ chế đủ minh bạch, nhất quán và có khả năng dự báo để giảm chi phí và rủi ro cho nhà đầu tư trong dài hạn.
3. Rủi ro cạnh tranh của thị trường bất động sản
Quá trình phục hồi của thị trường năm 2026 đang đi kèm với một giai đoạn thanh lọc và tái định vị mạnh giữa các doanh nghiệp bất động sản.
Trong 6 tháng đầu năm, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới tiếp tục tăng, đồng thời lượng doanh nghiệp rút khỏi thị trường cũng ở mức đáng chú ý. Điều này phản ánh một môi trường vừa thu hút dòng vốn mới, vừa tạo áp lực lớn đối với những doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu hoặc sở hữu danh mục dự án gặp nhiều vướng mắc.
Sự phân hóa còn thể hiện rõ qua khả năng bán hàng. Theo dữ liệu VARS IRE, nhóm chủ đầu tư lớn đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 70%, trong khi nhóm doanh nghiệp còn lại chỉ đạt khoảng 38%. Khoảng cách này cho thấy thị trường đang ngày càng ưu tiên những doanh nghiệp có thương hiệu, tiềm lực tài chính, khả năng hoàn thiện pháp lý và năng lực triển khai dự án.
Trong bối cảnh nguồn cung tiếp tục gia tăng, cạnh tranh sẽ không còn chủ yếu nằm ở việc doanh nghiệp có dự án để bán hay không, mà chuyển sang chất lượng sản phẩm, giá trị sử dụng thực, uy tín bàn giao, chính sách tài chính và khả năng tạo ra hệ sinh thái dịch vụ.
Rủi ro cạnh tranh cũng gia tăng đối với những doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Khi dự án bán chậm hơn kế hoạch, dòng tiền thu về suy giảm trong khi nghĩa vụ trả nợ và chi phí vốn vẫn duy trì, doanh nghiệp có thể buộc phải tái cấu trúc tài sản, hợp tác đầu tư, chuyển nhượng dự án hoặc huy động thêm vốn.
Ở chiều ngược lại, quá trình thanh lọc cũng tạo điều kiện cho những doanh nghiệp có nền tảng tài chính lành mạnh mở rộng thị phần thông qua mua bán – sáp nhập dự án, phát triển quỹ đất mới và tham gia vào những phân khúc có nhu cầu thực.
Nhìn tổng thể, những khó khăn và rủi ro của thị trường bất động sản năm 2026 không cho thấy một thị trường suy giảm đồng loạt, mà phản ánh quá trình chuyển đổi sang một cấu trúc cạnh tranh mới. Trong cấu trúc đó, nguồn vốn, pháp lý, chất lượng tài sản, khả năng tạo dòng tiền và năng lực quản trị doanh nghiệp sẽ ngày càng quyết định khả năng tồn tại và phát triển.
Đây cũng chính là nền tảng quan trọng để đánh giá các xu hướng và triển vọng phát triển của thị trường bất động sản trong ngắn và trung hạn, đặc biệt từ những tháng cuối năm 2026 đến cuối năm 2027.
