(Ông): Phùng Xuân Minh, [Chủ Tịch HĐQT Phát Thịnh Group & Saigon Ratings].
Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục quá trình phục hồi trong bối cảnh kinh tế vĩ mô duy trì đà tăng trưởng tích cực, hoạt động đầu tư được cải thiện và nhiều dự án từng gặp vướng mắc pháp lý từng bước được tháo gỡ. Tuy nhiên, quá trình phục hồi diễn ra không đồng đều giữa các phân khúc, khu vực và nhóm doanh nghiệp.
Trong bức tranh tổng thể THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN SAU 7 THÁNG, NĂM 2026 VÀ TRIỂN VỌNG CUỐI NĂM 2027, những tín hiệu đáng chú ý nhất hiện nay là sự gia tăng trở lại của nguồn cung nhà ở, thanh khoản có cải thiện nhưng ngày càng chọn lọc, giá bất động sản sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao, trong khi bất động sản công nghiệp vẫn thể hiện sức hấp dẫn nhờ dòng vốn đầu tư và nhu cầu sản xuất.
Thị trường bất động sản Việt Nam trong 7 tháng đầu năm 2026 đang ghi nhận nhiều tín hiệu phục hồi tích cực, nhưng đồng thời tiếp tục đối mặt với những thách thức về cơ cấu cung – cầu, mặt bằng giá, thanh khoản, pháp lý và năng lực tài chính của doanh nghiệp. Bài viết “THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN SAU 7 THÁNG, NĂM 2026 VÀ TRIỂN VỌNG CUỐI NĂM 2027” tập trung phân tích ba nội dung trọng tâm:
Phần thứ nhất, tổng quan diễn biến các phân khúc nhà ở, nghỉ dưỡng, công nghiệp, văn phòng và thương mại – dịch vụ;
Phần thứ hai, nhận diện những khó khăn, thách thức và rủi ro đang tác động đến quá trình phục hồi của thị trường.
Phần thứ ba, đánh giá các xu hướng phát triển cùng triển vọng trong ngắn và trung hạn đến cuối năm 2027. Qua đó, bài viết cung cấp một góc nhìn tổng thể về sự chuyển dịch của thị trường sang giai đoạn cạnh tranh, chọn lọc và phát triển theo hướng thực chất, minh bạch và bền vững hơn. Sau đây là Phần thứ nhất: Thị trường Bất động sản sau 7 tháng năm 2026.
1. Tổng quan hoạt động thị trường bất động sản sau bảy tháng, năm 2026
Nền tảng kinh tế vĩ mô trong nửa đầu năm 2026 tiếp tục tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình phục hồi của thị trường bất động sản. Theo Cục Thống kê, GDP quý II/2026 tăng 8,39% so với cùng kỳ năm trước, đưa tăng trưởng GDP 6 tháng đầu năm đạt 8,18%. Khu vực công nghiệp – xây dựng tăng khoảng 9,81%, trong khi chỉ số sản xuất công nghiệp tăng 10,8% và ngành chế biến, chế tạo tăng khoảng 11,4%.
Dòng vốn đầu tư cũng duy trì xu hướng tích cực. Tổng vốn đầu tư thực hiện toàn xã hội trong 6 tháng đạt khoảng 1.807,8 nghìn tỷ đồng, tăng 12,9% so với cùng kỳ. Đặc biệt, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đăng ký đến cuối tháng 6 đạt khoảng 34,65 tỷ USD, tăng 61%; vốn FDI thực hiện đạt khoảng 13,03 tỷ USD, tăng 11,2%.
Trong lĩnh vực bất động sản, nguồn cung đang phục hồi rõ hơn. Theo VARS IRE, 6 tháng đầu năm 2026 có khoảng 98.000 sản phẩm bất động sản nhà ở chào bán, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước; trong đó hơn 70.000 sản phẩm là nguồn cung mới. Riêng quý II ghi nhận gần 34.000 sản phẩm mở bán mới.
Thanh khoản cũng được cải thiện nhưng tốc độ phục hồi thấp hơn nguồn cung. Khoảng 48.000 giao dịch được ghi nhận trong 6 tháng đầu năm, trong đó nguồn cung mới đạt khoảng 43.000 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%. Điều này cho thấy thị trường đang chuyển từ trạng thái thiếu nguồn cung sang giai đoạn người mua có nhiều lựa chọn hơn và dòng tiền ngày càng tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ tốt và năng lực chủ đầu tư được kiểm chứng.
2. Thị trường bất động sản nhà ở
Bất động sản nhà ở tiếp tục giữ vai trò chủ đạo nhưng cơ cấu nguồn cung vẫn tồn tại tình trạng mất cân đối.
Trong 6 tháng đầu năm 2026, căn hộ chung cư chiếm khoảng 70% tổng nguồn cung nhà ở, trong khi nhà thấp tầng và đất nền chỉ chiếm khoảng 30%. Đáng chú ý, phân khúc căn hộ cao cấp chiếm khoảng 45% nguồn cung căn hộ, nhóm sang trọng và siêu sang chiếm thêm khoảng 33%, trong khi căn hộ trung cấp chỉ còn khoảng 22%.
Sự thiếu hụt nhà ở thương mại có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân tiếp tục là vấn đề lớn của thị trường. Nhà ở thương mại bình dân gần như vắng bóng trong nguồn cung mới tại nhiều đô thị lớn, khiến khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập thực tế chưa được thu hẹp đáng kể.
Về giao dịch, căn hộ chiếm khoảng 73% tổng lượng giao dịch bất động sản nhà ở trong 6 tháng. Trong đó, nhóm căn hộ có mức giá từ khoảng 50–80 triệu đồng/m² chiếm tới 46% giao dịch căn hộ, phản ánh nhu cầu vẫn tập trung ở những sản phẩm có tổng giá trị tương đối phù hợp hơn so với nhóm cao cấp và siêu sang.
Giá bán sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao. Theo VARS IRE, giá căn hộ sơ cấp bình quân trong quý II/2026 đạt khoảng 80 triệu đồng/m², tăng khoảng 10% so với năm 2025; bình quân 6 tháng đạt khoảng 76,5 triệu đồng/m².
Một điểm đáng chú ý khác là sự phân hóa ngày càng lớn giữa các chủ đầu tư. Nhóm doanh nghiệp phát triển bất động sản lớn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khoảng 70%, trong khi nhóm doanh nghiệp còn lại chỉ đạt khoảng 38%. Thị trường vì vậy đang dần chuyển sang cạnh tranh bằng năng lực tài chính, thương hiệu, pháp lý, chất lượng sản phẩm và khả năng hoàn thành cam kết thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.
Bên cạnh nhà ở thương mại, nhà ở xã hội tiếp tục được thúc đẩy. Trong 6 tháng đầu năm 2026, cả nước đã hoàn thành 96 dự án nhà ở xã hội với 27.636 căn; đồng thời có 866 dự án đang được triển khai với quy mô hơn 757.000 căn, tạo cơ sở để từng bước bổ sung nguồn cung nhà ở phục vụ nhu cầu thực.
3. Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng
Bất động sản nghỉ dưỡng đang ghi nhận những dấu hiệu phục hồi nhưng mức độ phục hồi chưa đồng đều giữa các loại hình sản phẩm.
Nền tảng tích cực đến từ sự tăng trưởng của ngành du lịch. Trong 6 tháng đầu năm 2026, Việt Nam đón khoảng 12,3 triệu lượt khách quốc tế, tăng 14,9% so với cùng kỳ. Đây là yếu tố hỗ trợ quan trọng cho hoạt động khách sạn, lưu trú và các dự án nghỉ dưỡng có khả năng khai thác thực tế.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn có sự phân hóa lớn. Theo BHS Group, nguồn cung căn hộ nghỉ dưỡng cao tầng trong quý II tăng đáng kể so với quý trước. Trong khi đó, một số dữ liệu thị trường của DKRA cho thấy thanh khoản của biệt thự nghỉ dưỡng và condotel vẫn ở mức thấp so với quy mô nguồn cung.
Điều này cho thấy sự phục hồi của ngành du lịch chưa chuyển hóa hoàn toàn thành sự phục hồi của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Nhà đầu tư ngày càng quan tâm nhiều hơn đến tính pháp lý, khả năng vận hành, công suất khai thác và dòng tiền thực tế thay vì chỉ kỳ vọng vào tăng giá tài sản.
4. Thị trường bất động sản công nghiệp
Bất động sản công nghiệp tiếp tục là một trong những phân khúc có nền tảng tích cực nhất của thị trường năm 2026.
Theo JLL, trong quý I/2026, tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp tại khu vực phía Bắc đạt khoảng 81,6%, với giá thuê trung bình khoảng 170,2 USD/m² cho cả kỳ hạn thuê. Tại phía Nam, tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 84%, giá thuê trung bình khoảng 210,1 USD/m²/kỳ hạn thuê.
Thị trường nhà xưởng xây sẵn cũng duy trì sức cầu tương đối tốt. Tỷ lệ lấp đầy tại phía Bắc đạt khoảng 81,3%, trong khi tại phía Nam khoảng 86,5%.
Triển vọng của phân khúc này được hỗ trợ bởi ba động lực quan trọng gồm: tăng trưởng sản xuất công nghiệp, dòng vốn FDI và quá trình mở rộng hệ thống hạ tầng giao thông – logistics. Khi ngành chế biến, chế tạo tiếp tục tăng trưởng và Việt Nam duy trì sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư quốc tế, nhu cầu đối với đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, kho vận và logistics được kỳ vọng tiếp tục duy trì tích cực.
5. Thị trường bất động sản cho thuê văn phòng và thương mại, dịch vụ
Thị trường văn phòng năm 2026 tương đối ổn định nhưng tiếp tục phân hóa theo vị trí và chất lượng tài sản.
Theo JLL, trong quý I/2026, TP.HCM có khoảng 1,861 triệu m² diện tích văn phòng hạng A và B, tỷ lệ trống giảm xuống khoảng 13,3%. Giá thuê văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm đạt khoảng 64,7 USD/m²/tháng, trong khi hạng B khoảng 33,6 USD/m²/tháng.
Tại Hà Nội, tổng nguồn cung văn phòng đạt khoảng 2,116 triệu m², với hơn 36.000 m² diện tích mới được bổ sung trong quý I. Giá thuê văn phòng hạng A khoảng 37,1 USD/m²/tháng và hạng B khoảng 20,6 USD/m²/tháng.
Xu hướng nổi bật của thị trường là “flight to quality”, khi các doanh nghiệp ngày càng ưu tiên những tòa nhà có vị trí thuận lợi, chất lượng vận hành tốt, tiêu chuẩn xanh, hiệu quả năng lượng và môi trường làm việc hiện đại.
Đối với bất động sản thương mại, thị trường tiếp tục được hỗ trợ bởi sức mua trong nước. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng 6 tháng đầu năm 2026 đạt khoảng 3.889,5 nghìn tỷ đồng, tăng 12,9% so với cùng kỳ. Tại TP.HCM, tỷ lệ trống của mặt bằng bán lẻ khu vực trung tâm trong quý I chỉ khoảng 3%, cho thấy những vị trí thương mại tốt vẫn duy trì sức hấp dẫn cao.
Nhìn chung, thị trường bất động sản 7 tháng năm 2026 đã bước sâu hơn vào quá trình phục hồi nhưng chưa hình thành một chu kỳ tăng trưởng đồng đều trên toàn thị trường. Nguồn cung đang gia tăng, thanh khoản phục hồi có chọn lọc, giá nhà vẫn neo cao và sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư ngày càng rõ nét. Trong khi bất động sản nhà ở tiếp tục đối mặt với bài toán lệch pha cung – cầu, bất động sản công nghiệp, văn phòng chất lượng cao và những tài sản có khả năng tạo dòng tiền thực đang cho thấy nền tảng tích cực hơn.
Những diễn biến này sẽ là cơ sở quan trọng để đánh giá đầy đủ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 7 THÁNG NĂM 2026 VÀ TRIỂN VỌNG CUỐI NĂM 2027, đặc biệt trong bối cảnh chính sách, tín dụng, hạ tầng và quá trình tái cấu trúc doanh nghiệp bất động sản đang đồng thời tạo ra cả cơ hội lẫn thách thức mới cho thị trường.
